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CHF Colombia: Formalizing Property Rights as a Path to Development

Published 08/15/2011 by Global Communities

Formalizing Property Rights as a Path to Development
By Maria Garcia, Communications Coordinator, CHF Colombia
“The third time’s the charm,” Carlos Caro -60 years old- thought when requesting a loan from the Agricultural Bank to increase the production of his plot. However, even after a fourth petition, his application was rejected. The reasons for the rejections were the same: a lack of a title and a co-signer to support the debt. Therefore, Carlos, along with 48 families from Santafe, his community, and 20 from La Chavela, both villages located in the rural area of Ovejas-Sucre, decided to achieve their individual land titling. These lands -1200 hectares- were collectively adjudicated in the 80s by the National Institute of Rural Development- INCORA.
This process began three years ago, when the communities agreed to make the topographic survey required for the definition of individual properties. However, two attempts failed. The first one was conducted by a topographer with no professional license, and the second got incorrect measurements of the grounds. In addition to time and labor, the community invested four million pesos (US$2,000) in one of these studies, money that so far has not been given back to them.
Despite these failures, the community insisted on the idea of achieving individual titling as a way of fostering the development of their families. Today, their dream is about to be fulfilled. Thanks to the support of Colombia Responde, the local government of Ovejas, INCODER and UMATA, these two communities have taken the first steps for land ownership.
During the first week of August, the communities will receive the final blueprints on which they worked for more than two months with a topographer hired by Colombia Responde. These blueprints indicate the exact boundaries of each of the 68 plots, leaving 13 hectares for each family from La Chavela, and 18 for the ones from Santa Fe. Based on this blueprint INCODER will complete the legal analysis required for land titling and registration.
To support this process, the local and state governments granted tax exemptions for internally displaced people. La Chavela and Santafe are covered by these tax exceptions because they were briefly internally displaced in 1997. The municipal tax exemption expires in November 2011, so through this project, Colombia Responde has emphasized the importance of complying with the contributions that land ownership entails. Indeed, the community has committed to pay the registration fee for their properties. Therefore, the community has acknowledged that homeownership brings about benefits, but also it also entails obligations. Through this project, the culture of formality and legality has been reinforced.
The community is perhaps giving the most significant contribution to this process. In addition to supporting the definition of boundaries through their wage work, it has given its ability to arrange, negotiate and set common goals. This strength was not lost even when the villagers faced the harassment of guerrillas. Based on this organizational capability, boundaries and divisions were approved by all members of the community, although in some cases setting limits meant a reduction of land, because all the participants should get the same-size plots.
Thinking about the impact of this project, Carlos believes that it “will improve our quality of life, because we will be able to access the necessary capital to take full advantage of our lands. This will also allow us to create a better infrastructure. The moment we begin to modernize and introduce technology production, we will be able to improve our roads, and bring more investment to our communities”.
As other interventions implemented by Colombia Responde in partnership with INCODER and local governments, this project seeks to empower farmers to access public and private services, especially through credit for investment and infrastructure.
When thinking about lessons learned, Carlos first mentioned the importance of recognizing women in the titling. “They have gone with us through this struggle, so it’s very positive that they feel empowered by this adjudication process that will include their names in the titles, not our names, as it had been traditionally done”.
Today, Carlos -63 years old- points out that titling is only one step, but “in order to accomplish the dream of becoming homeowners, peasants must understand the importance of conserving their land, because once we hold our titles, we will be able to sell our properties. That`s why I insist that peasants must understand that the land is our only asset and therefore we must take care of it and keep it”.
This is only one case of Colombian rural communities in need of support to formalize their lands. Ovejas, as many other municipalities from Montes de Maria, has large extensions of lands commonly hold. This tenure type was successfully implemented by INCORA for more than three decades. Changes of the Colombian context however, have undermined property rights setting the scenario for potential cases of land dispossession.
This is only one case of Colombian rural communities in need of support to formalize their lands. Ovejas, as many other municipalities from Montes de Maria, has large extensions of lands commonly hold. This tenure type was successfully implemented by INCORA for more than three decades. Changes of the Colombian context however, have undermined property rights setting the scenario for potential cases of land dispossession.

Logrando los Sueños de la Formalización de la Propiedad
“La tercera es la vencida”, pensó Carlos Caro cuando a sus 60 años de edad solicitó nuevamente un crédito al Banco Agrario para incrementar la producción de su parcela. Sin embargo, aún después de una cuarta petición, su solicitud fue nuevamente rechazada. Las razones del rechazo eran básicamente las mismas, falta de un título de propiedad y de un codeudor que soportara la deuda. Por tal motivo, Carlos, junto con 48 familias de su comunidad Santafe y otras 20 de La Chavela, ubicadas en la zona rural del municipio de Ovejas-Sucre, decidió lograr la titulación individual de sus predios que contaban con una adjudicación colectiva. De esta manera, las 68 familias a quienes el INCORA les adjudicó en los años 80 más de 1200 hectáreas en común y proindiviso se propusieron conseguir sus derechos individuales de propiedad.
Este proceso empezó hace tres años, cuando las comunidades se pusieron de acuerdo para hacer el levantamiento topográfico requerido para la definición de los predios individuales. Estos dos estudios fracasaron. El primero por ser realizado por un topógrafo sin tarjeta profesional, y el segundo porque arrojó mediciones incorrectas del terreno. Además de invertir mucho tiempo y trabajo, la comunidad le pagó a uno de los topógrafos cuatro millones de pesos que hasta el momento no han sido devueltos.
A pesar de los fracasos, la comunidad insistió en la idea de titular individualmente sus predios para impulsar el desarrollo de sus familias. Hoy en día, su sueño está mucho más cerca de cumplirse porque con el apoyo de la Estrategia Colombia Responde, la Alcaldía Municipal de Ovejas, la UMATA y el INCODER, estas dos comunidades han dado los primeros pasos para la titularidad de sus parcelas.
La primera semana de agosto recibirán los planos definitivos en los que por más de dos meses ellos trabajaron conjuntamente con un topógrafo contratado por Colombia Responde. Estos planos indican los linderos exactos de cado uno de los 68 predios, quedando 13 hectáreas para cada familia de La Chavela y 18 para las de Santafé. A partir de esto planos, el INCODER procederá al estudio jurídico, como paso previo a la titulación y al registro de las propiedades.
Para apoyar este proceso de formalización de tierras, el municipio de Ovejas y el departamento de Sucre concedieron exenciones tributarias a personas desplazadas por la violencia, exenciones que acogen a las comunidades de la Chavela y Santafe, por haberse desplazado brevemente en 1997. Esta exoneración del impuesto municipal vence en noviembre de 2011, por lo que a través del proyecto, Colombia Responde ha insistido en la importancia del cumplimiento del pago de impuestos que la titulación y la propiedad conllevan. De hecho, la comunidad se ha comprometido a contribuir con una parte del dinero para el registro de sus predios, logrando un cambio en la cultura de la informalidad, reconociendo los beneficios, pero también las obligaciones que implica el ser propietarios.
De esta manera, el aporte más significativo a este proceso es quizás el dado por la comunidad, que además de apoyar la definición de planos y linderos a través de jornales de trabajo, ha aportado su capacidad de concertar, de negociar y de tener un objetivo común, fortaleza que no se perdió ni siquiera cuando se vio enfrentada a los hostigamientos de la guerrilla. Gracias a esta capacidad organizativa, los linderos y divisiones fueron aprobados por todos los miembros de la comunidad, aunque en algunos casos esto significó disminución de tierras para unas familias, porque una de las condiciones del proyecto era igualdad en el tamaño de los predios.
Pensando en el impacto de este proceso, Carlos considera que éste “va a mejorar la calidad de vida de las comunidades, porque vamos a poder canalizar créditos para explotar nuestras tierras más ampliamente; vamos a poder trabajarlas de verdad. Esto también nos va a permitir crear una mejor infraestructura. En el momento que empecemos a modernizar y a tecnificar la producción podremos mejorar las vías de acceso, y así atraer la inversión en nuestras comunidades”.
Como Carlos claramente lo sabe, la formalización de la tierra busca mejorar la tenencia disminuyendo la informalidad. Al igual que otras intervenciones que Colombia Responde implementa en alianza con el INCODER y los gobiernos locales, este proyecto busca potenciar la capacidad de los campesinos para acceder a la oferta institucional del Estado y de la cooperación internacional, sobre todo a través de créditos para la inversión y la infraestructura, buscando que Colombia se convierta en un país de propietarios.
Al pensar en las lecciones aprendidas, Carlos menciona primero la importancia del reconocimiento de las mujeres en el proceso de titulación. “La mujer comparte con uno toda esa lucha de recuperación, así que es muy positivo que ellas se sientan parte este proceso de adjudicación y que los títulos vayan a incluir sus nombres, no sólo el de nosotros los hombres, como tradicionalmente se ha hecho”.
Hoy en día, a sus 63 años de edad, Carlos destaca que el proceso de titulación es sólo un paso, pero “para cumplir con este sueño de convertirnos en un país de propietarios, una vez se dé el proceso de titulación, es importante que la gente entienda la importancia de conservar su tierra, porque entonces también tendremos la facilidad de vender nuestros predios. Yo insisto en que los campesinos debemos entender que la tierra es nuestro único patrimonio y por lo tanto debemos cuidarla y conservarla”.
Las comunidades de La Chavela y Santafé están ubicadas en Almagra, un corregimiento ubicado a 12 kilómetros del centro urbano del municipio de Ovejas. Almagra cuenta con una población aproximada de 1,314 habitantes, unas 390 familias, de raza mayoritariamente mestiza, con presencia de algunos grupos indígenas que han llegado a la comunidad producto del desplazamiento interno.
Almagra fue un lugar de asentamiento de la guerrilla. Por esta razón, el enfrentamiento entre la Infantería de Marina y grupos de las Farc, produjo el desplazamiento de la población. Asimismo, los habitantes de Almagra fueron acusados de ser informantes de la guerrilla, razón por la cual fueron perseguidos, encarcelados y estigmatizados.
La población es en su mayoría resistente al conflicto, y quienes se desplazaron lo hicieron por poco tiempo (uno o dos días), por lo que no se consideran a sí mismos como población desplazada.
La presencia del Estado ha sido mínima lo que ha limitado el acceso a servicios básicos como salud y educación. Por tal motivo, la comunidad considera que se encuentra en una situación de casi total abandono.
La comunidad de Almagra tiene muchas necesidades. Una de las principales es la falta de un acueducto local, lo cual obliga a los habitantes a tomar agua de jagüeyes o charcos de agua lluvia, lugares contaminados por excretas de animales y residuos de fertilizantes, herbicidas e insecticidas usados en los cultivos.
La comunidad no tiene centro de salud, por lo que los pobladores deben acudir a la cabecera municipal de Ovejas (a 12 kilómetros del corregimiento) cuando necesitan cualquier servicio de salud. La vía de acceso se encuentra en malas condiciones y empeora en época de invierno. Las viviendas de la comunidad también están en mal estado y muchas de ellas han sido construidas con bahareque y palma, materiales tradicionales de la zona. Adicionalmente, las familias viven en condiciones de hacinamiento.
Finalmente, la informalidad en la propiedad de la tierra afecta a la mayoría de los pobladores. Aunque algunas de las parcelas han sido tituladas, un alto porcentaje no posee ningún tipo de propiedad formal sobre la tierra lo que impide el acceso al crédito.